INVESTASI REAL-ESTATE DALAM BERBISNIS

A. Sifat-sifat investasi real estate
Investasi dalam real estate berbeda dengan efek atau sekuritas, karena dalam real estate investor dapat mengendalikannya, sedang dalam sekuritas investor tergantung sama sekali dari pasar, yang sebagian terbesar di luar kekuasaan untuk mengendalikannya. Dalam real estate, investor harus dapat melakukan manajemen dengan baik. Investor menjadi manajer yang harus membuat keputusan, seperti: berapa sewa yang harus dikenakan, berapa biaya pemeliharaan dan perbaikan, bagaimana syarat-syarat perjanjian pembelian, penjualan atau sewa-menyewa.

Sifai-sifat investasi real terkandung dalam (a) jenis-jenis properti, (b) posisi kepemilikan atau hutang, dan (c) investasi kelompok atau individual.
Jenis-jenis properti dapat dibedakan dalam tiga golongan, yaitu:
a. Tempat tinggal pribadi (personal residence), berupa rumah keluarga, kondominium, rumah susun yang dimiliki dan menjadi tempat tinggal keluarga. Jenis ini adalah merupakan investasi yang paling aman. Rumah tinggal-pemilik umumnya mengandung resiko hilang modal rendah dan memberi apresiasi/kenaikan harga.
b. Properti penghasilan (income property), yaitu properti yang disewakan,seperti gedung apartemen, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan. Kemungkinan kerugian lebih besar, akibat kecerobohan dari penyewa, kelebihan unit persewaan yang saling bersaing, atau manajemen yang jelek. Tetapi potensi laba juga lebih besar dari pertumbuhan kebutuhan ruangan, kenaikan sewa, dan apresiasi harga.
c. Properti spekulatif (speculative property), seperti: tanah,bangunan, pompa bensin. Peluang untuk mendapatkan besar terbuka lebar, tetapi kemungkinan menderita rugi besar juga tinggi. Sifat spekulatif timbul dari ketidak-pastian yang besar. Misalkan: kabar akan dibangunnya kompleks perumahan suatu kawasan, bisa menimbulkan spekulasi pembelian tanah untuk nantinya dijual kembali.

Investasi real estate bisa dilakukan dengan posisi sebagai pemilik (equity) atau sebagai debitur. Investasi dalam bentuk hutang real estate dapat berupa hipotek dan perjanjian trust. Investasi hutang ini memberikan keamanan hasil,jika peminjam diharuskan untuk menanggung setidak tidaknya 20% dalam posisi kepemilikan dalam hipotek properti (tidak lebih dari 80% rasio pinjaman terhadap-niai properti).

B. TUJUAN DAN KENDALA
Dalam investasi real-estate terdapat beberapa pilihan; dalam rangka pilihan ini, perlu ditetapkan kendala dan tujuan baik yang finansial maupun yang nonfinansial.
Kendala atau batasan finansial menyangkut (a) hubungan risiko-hasil (risk return relationship) yang dapat diterima, (b) jumlah modal (tertentu) yang ingin atau mampu disediakan oleh real estate. Sedangkan tujuan finansial sering dinyatakan dalam:
1. Nilai-sekarang bersih
2. Perkiraan hasil
3. Periode pembayaran kembali
4. Rasio perlindungan pajak

Keberhasilan investasi real estate memerlukan investor untuk menyusun kriterianya sendiri berdasar kebutuhannya dan kondisi pasar setempat.
Meskipun investor melakukan investasi real estate untuk memperoleh hasil finansial,namun demikian,investor juga menghadapi faktor-faktor nonfinansial, karena itu investor perlu menentukan kendala/batasan dan tujuan yang bersifat nonfinansial juga.

C. LINGKUP ANALISA
Lingkup analisa investasi real estate menyangkut empat faktor utama, yaitu: faktor-faktor fisik, hak, waktu, dan geografi.
Fisiknya geografi. Bila investor membeli real estate, harus dipastikan bahwa ia mendapatkan hak kuantitas maupun kualitas properti yang diinginkan
Hak atas propeti. Dalam pembelian real estate, investor sebenarnya tidak membeli fisik properti. Apa yang dibeli investor adalah satu paket hak legal yang tidak hanya membatasi cara-cara memanfaatkan properti, tetapi juga membebani kewajiban-kewajiban tertentu.
Jangka waktu investasi. Harga real-estate bisa naik turun. Kekuatan pasar bisa menariknya ke atas, tetapi di waktu lain harga bisa merosot. Namun dalam menilai apresiasi dan depresiasi investasi real estate, perlu ditentukan kerangka jangka waktunya.
Wilayah geografis. Real estate adalah komoditi tempat; nilainya berhubungan langsung dengan apa yang terjadi di lingkungannya. Beberapa properti, wilayahnya hanya menyangkut beberapa ratus meter, seperti toko atau warung barang-barang kebutuhan sehari-hari. Properti lainnya wilayahnya menyangkut beberapa kilometer, seperti pusat perbelanjaan. Oleh karena itu investor properti perlu menentukan batas-batas wilayahnya dalam menganalisa investasinya.

Keunggulan nilai dan keunggulan kompetitif dari suatu properti dipengaruhi oleh lima faktor.
a. Restriksi penggunaan. Hak milik mempunyai fungsi sosial. Berbagai peraturan membatasi penggunaan properti,seperti: ijin membuat bangunan (IMB), persyaratan sanitasi dan kesehatan, ketentuan penghunian kondominium atau rumah susun, perjanjian sewa menyewa.
b. Analisa lingkungan. Lokasi merupakan salah satu faktor terpenting yang menentukan nilai real estate, dalam arti lokasi yang baik akan meningkatkan potensi investasi properti.
c. Analisa lapangan. Beberapa sifat dari properti yang menjadi kepentingan investor menyangkut:
(i) Ukuran luas properti: untuk rumah tinggal ada yang menghendaki halaman yang luas dan ada yang tidak menghendakinya; untuk bangunan komersial, diperlukan tempat parkir.
(ii) Kualitas properti, seperti kesuburan tanah untuk penghijauan, ketinggian tanah dan drainase untuk menghindari banjir.

Jadi kesimpulan dalam melakukan investasi real-estate dalam melakukan bisnis memang sangat menguntungkan dalam jangka pendek maupun jangka panjang.